每平米32万?天价学区房刷屏 44平米小户型十年后“目标价”1.4亿?

作者:阿飞
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摘要:【每平米32万?天价学区房刷屏 44平米小户型十年后“目标价”1.4亿?】近日,有消息称,深圳福田区一个44平方米学区房成交价高达1420万元,即单价为32.27万元/平方米。该楼盘为国城花园,地处深圳有名的学区房片区——百花,且有双名校学区“傍身”,因此即便楼龄已超25年,楼道昏暗,也并不妨碍该楼盘一房难求,频出天价成交。(中国证券报)

近日,有消息称,深圳福田区一个44平方米学区房成交价高达1420万元,即单价为32.27万元/平方米。

该楼盘为国城花园,地处深圳有名的学区房片区——百花,且有双名校学区“傍身”,因此即便楼龄已超25年,楼道昏暗,也并不妨碍该楼盘一房难求,频出天价成交。

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这只是深圳学区格不断攀升的一个缩影。

有房产中介告诉中证君,以深圳福田区为例,一流学区房单价在22万元/平方米左右,二流学区房已超15万元/平方米,三流学区房单价为10万元/平方米左右。深圳还有更多学区房正在成为下一个“国城花园”,2020年最高涨幅达67%。

每平方米32.27万元

国城花园堪称深圳学区房的“标杆”,成交价一直在突破自己的“极限”。近日,有消息称,该楼盘44平方米一居室成交价高达1420万元,每平方米为32.27万元。

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“这个房源是在我们平台上成交的,但在网上看不到成交记录。”某大型地产中介平台经纪人吴凡(化名)告诉中证君。

该中介平台另一名经纪人表示,在朋友圈看到过该房源成交的信息。“有些敏感房源的成交记录不会在网上对外公布,但在我们内部平台可以看到,一般会在成交后15天内放出。这个房源是这几天才成交的,现在看不到。”

该楼盘因有深圳实验小学和深圳实验学校(中学)两个一流学区加持,备受家长青睐。楼盘仅有两栋,其中一栋为3梯8户的大户型,另一栋则为3梯12户的小户型,单价32.27万元/平方米的房源正出自后者。

链家网站显示,国城花园于1995年建成,楼龄已超25年。3梯12户的设计也挤压了公共区域,楼道内光线昏暗。

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即便如此,头顶学区房的光环,国城花园依然一房难求。“整个百花片区只有我们这里有一居室。”该楼盘保安告诉中证君,因为该楼盘有小户型,好“上车”,所以房子很好出手。但很多房子都是自住的,孩子在附近上学,放盘的很少。

近年来,该楼盘价格一直在涨,不断刷新大众对深圳学区房的认知。数据显示,该楼盘2011年初成交的一个房源单价为3.91万元/平方米,10年间涨了近10倍。

对于44平方米的小户型,有人甚至喊出十年后1.4亿元的“目标价”。

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学区房现“喊价式”报价

事实上,国城花园并非孤例。2020年以来,深圳学区房涨声一片,近期“喊价式”报价更是层出不穷。

“星座传奇43平方米可以一房改两房的单位,去年4月成交价465万元,8月成交价跳到520万元,昨天有客户给到660万业主都不签字,反口要690万元。”吴凡告诉中证君。

星座传奇位处福田区石厦片区,带有石厦小学和石厦中学的学区,被吴凡划分为二流学区房。即便以660万元成交,该房源在短短8个月内也涨了近200万元。

与该楼盘有一街之隔的另一楼盘——高发城驰,因学区“升级”,37平方米小户型2020年套均也涨了100万元。该楼盘被吴凡划分为三流学区房,目前单价为10万元/平方米左右。

“去年年中,因为传闻这个楼盘配套的小学被名校收购,业主要么捂着不卖,要么一下涨几十万。”吴凡说,2019年9月,该楼盘37平方米户型成交价是255万元,目前报价已报到380万元。“这还是唯一一套业主诚心要卖的房源,估计最近就会成交,年后回来可能得涨到390万。”

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学区房跳涨并不仅出现在市区,远在关外的光明也是如此。“光明都有单价8万的房源成交了。”吴凡告诉中证君,他所指的楼盘距离市中心27公里,因被划入深圳实验光明学校的学区,单价短短9个月内飙涨2万元/平方米。

贝壳数据显示,2020年3月,该楼盘一个104平方米户型以670万成交,单价为6.4万元/平方米,同一户型最新报价已跳涨至855万,单价为8.2万元/平方米。

但从数据看,上述热门学区房都没上榜,上榜的top 1年涨幅超过66%。近期,乐有家统计了50个深圳关注度较高楼盘2020年四季度成交价格的同比涨幅。其中,罗湖的金丽豪苑涨幅高达66.58%,南山的中海阳光玫瑰园与世纪广场涨幅也超过了50%,前十名涨幅均超40%。

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学区房上涨何时见拐点?

“深圳每一轮房价上涨学区房涨幅都靠前。” 深圳中原董事总经理郑叔伦表示,深圳人口多并且人口持续流入,学区需求大,尽管供应在增加,但缺口仍大。因此,学区房流动性强,易出手,成为很多投资者的首选。

“近些年,深圳大规模引入人才,加之政策放开二胎,学区需求暴增。但教育规划要有前瞻性,需提前六年左右做规划,深圳在这方面准备不够充分,供应未及时跟上,因此供需关系比较紧张。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

对于名校效应,郑叔伦指出,深圳教育资源、水平一直都不强,与其他一二线城市相差较大。学校之间水平差距明显,造成名校效应也非常明显,深圳不乏高收入家庭,家长追逐上名校,不惜高价购买学区房,进一步推动了名校学区房价格上涨。

“应该看到,京沪深等一线城市的顶级学区向来是稀缺资源,即便是学区供求关系相对平衡的北京,也有单价二十多万的学区房。” 李宇嘉认为,深圳未来应着重增加中等水平学区,补齐供应短板。

深圳学区房涨势何时能见拐点?郑叔伦认为,短期内,教育资源紧缺和教育水平不平衡的问题难以解决,学区房受市场青睐的态势也不会变。但政府提出扩大优质教育资源覆盖面、均衡配置教育资源。除了加大力度增加学区供应外,加快推进名校教育集团化,以名校带动教育水平的提升。未来随着学区供应的增加,人口的稳定,以及学校之间教育水平逐渐接近,优质教育需求得以满足,拐点才会到来。

(文章来源:中国证券报)